Ko god je čekao da mu kvadrat pojeftini dovoljno da konačno kupi stan ili parcelu za gazdinstvo, verovatno čeka uzalud. Političke promene i ekonomska neizvesnost mogu da pomere tržište nekretnina, ali ne na način na koji kupci nadvijaju — nagli pad cena nije u kartama. Realnije je očekivati stagnaciju, prilagođavanje po lokacijama i opreznije ponašanje svih učesnika, od investitora do običnih ljudi koji pokušavaju da obezbede krov nad glavom ili zemlju pod nogama.
Zašto ovo pitanje pogađa i one koji drže plug
Tržište nekretnina u Srbiji ne postoji u vakuumu. Ono je usko vezano za ono što se dešava sa inflacijom, poreskom politikom, kamatnim stopama i poverenjem u institucije — a to su isti oni parametri koji određuju i koliko će koštati poljoprivredno zemljište, koliko će kredit za gazdinstvo iznositi i da li će mladi proizvođač uopšte moći da kupi parčence obradive površine. Generalni direktor agencije City Expert Miloš Mitić u razgovoru za Biznis.rs ocenjuje da je tržište nekretnina posebno osetljivo na makroekonomske prilike, inflaciju, poresku politiku i kamatne stope, zbog čega bi promena ekonomskog kursa države mogla da utiče i na cene i na obim kupoprodaje.
Isti taj talas, bio on pozitivan ili negativan, plavi i rubna područja gde se meša gradsko i seosko, gde se poljoprivredna zemljišta pretvaraju u građevinska i obrnuto. Domaći investitori i kupci nešto lakše se prilagođavaju lokalnim okolnostima, ali ni oni u periodima neizvesnosti nisu imuni na oprez.
To važi podjednako za nekoga ko gradi stambenu zgradu u Novom Beogradu i za nekoga ko razmišlja da kupi deset hektara u Banatu.
Šta kažu brojevi i šta kaže zdrav razum
Kada je reč o cenama kvadrata, Mitić smatra da ne treba očekivati da one brzo reaguju na promene ekonomske klime. Razlog je prost i surov istovremeno — visoki troškovi gradnje i ograničena ponuda stanova na atraktivnim lokacijama drže cene gore, bez obzira na to šta političari radili. U slučaju promenjenih okolnosti, realnije je očekivati stagnaciju i različita prilagođavanja cena u zavisnosti od lokacije i vrste nekretnine, nego njihov nagli pad.
Ukoliko bi nova ekonomska politika donela stabilniju inflaciju, povoljnije uslove kreditiranja i podsticaje za kupovinu prvog stana ili ulaganja u nekretnine, potražnja bi mogla da ostane na postojećem nivou ili dodatno poraste. Međutim, usporavanje privrednog rasta ili restriktivnija fiskalna politika mogli bi da smanje kupovnu moć građana i privremeno uspore promet nekretnina. — Miloš Mitić, generalni direktor agencije City Expert
Ova logika se gotovo pažljivo prepisuje na poljoprivredno zemljište. Stabilnija inflacija i povoljniji krediti znače da proizvođač može da razmišlja o proširenju, o kupovini nove parcele, o investiciji u infrastrukturu. Restriktivnija politika, s druge strane, sužava manevarski prostor i tera ljude da čuvaju ono što imaju umesto da rizikuju.
Promene bi se, kako Mitić objašnjava, odrazile i na ponašanje investitora — umesto brzog širenja i pokretanja novih projekata, veći značaj dobili bi procena rizika, isplativost ulaganja i prilagođavanje strukture stanova finansijskim mogućnostima kupaca. Zamenite reč „stanova" rečju „parcela" ili „gazdinstava" i dobijate sliku koja je svakom proizvođaču u Vojvodini ili Šumadiji bolno poznata.
Politička i društvena stabilnost posebno su važne za strane investitore, budući da su ulaganja u nekretnine dugoročna i zahtevaju predvidljivo poslovno okruženje. Institucionalni investitori pažljivo prate političke prilike, pravnu sigurnost i stabilnost propisa, pa svaka neizvesnost može da produži proces donošenja odluka. To važi i za strane kompanije koje ulažu u poljoprivredu, u preradu, u logističke centre na rubovima gradova.
Domaći investitori i kupci nešto lakše se prilagođavaju lokalnim okolnostima, ali ni oni u periodima neizvesnosti nisu imuni na oprez. Često se odlučuju da sačekaju jasnije signale pre nego što započnu novi projekat ili ulože novac u kupovinu nekretnine. — Miloš Mitić, generalni direktor agencije City Expert
I pored svega, interesovanje za srpsko tržište ne jenjava u potpunosti. Beograd i drugi veći gradovi i dalje su zanimljivi investitorima zbog nedostatka kvalitetnog stambenog i poslovnog prostora. Priprema novih projekata se nastavlja, ali uz detaljnije procene njihove održivosti i mogućnosti prilagođavanja dinamici realizacije. Nekretnine se, prema rečima našeg sagovornika, i dalje smatraju jednim od sigurnijih načina očuvanja vrednosti kapitala.
Šta ovo znači za čoveka na terenu
Na buduće kretanje tržišta značajno bi mogla da utiče i eventualna promena državne politike prema građevinarstvu, urbanizmu i izdavanju građevinskih dozvola. Mitić navodi da bi stroža kontrola investitorskih projekata, drugačije urbanističko planiranje i veća transparentnost mogli da promene uslove poslovanja građevinskih kompanija, ali i dinamiku izgradnje stanova. Uvođenje strožih kontrola i detaljnijih urbanističkih procedura u početku bi moglo da uspori izdavanje dozvola i produži rokove izgradnje.
Takav razvoj događaja kratkoročno bi smanjio ponudu novih stanova, a ukoliko bi potražnja istovremeno ostala stabilna, manji broj dostupnih nekretnina mogao bi da doprinese održavanju visokih cena. Dodatno, stroži građevinski standardi i veće urbanističke obaveze povećali bi troškove investitora, što bi se u određenoj meri moglo odraziti i na konačnu cenu kvadrata.
Evo gde to pogađa poljoprivrednika: svaka regulacija koja usporava izgradnju na rubovima gradova direktno utiče na onaj pojas gde se građevinsko i poljoprivredno zemljište takmiče za istu parcelu. Manje gradnje znači manji pritisak na obradivo zemljište, što je dobro. Ali strože procedure i viši troškovi znače i da će investitori tražiti jeftinije alternative — a to često znači upravo onu zemlju koja bi trebalo da ostane pod usevima.
Krug se zatvara na način koji poljoprivrednik nikada ne može potpuno da predvidi.
Ipak, dugoročno gledano, veća transparentnost i jasnija pravila poslovanja doprineli bi suzbijanju nelojalne konkurencije i podizanju kvaliteta novogradnje. Za kupce bi to značilo veću pravnu i građevinsku sigurnost, kvalitetniju prateću infrastrukturu i bolju zaštitu vrednosti kupljene nekretnine. — Miloš Mitić, generalni direktor agencije City Expert
Šta da radimo sa ovim saznanjem
Glavna poruka je jasna i treba je pročitati bez ulepšavanja. Ko čeka da cene padnu — čeka pogrešnu stvar. Stagnacija je realnost, a stagnacija znači da se prostor za manevar ne širi, nego da se sužava. Za poljoprivrednika koji razmišlja o kupovini zemljišta, o proširenju gazdinstva, o investiciji u objekat — to znači da je bolje računati sa sadašnjim cenama i sadašnjim uslovima kreditiranja, nego se kladiti na neki budući preokret koji neće doći.
Tržište nekretnina i tržište poljoprivrednog zemljišta piju sa istog izvora makroekonomije, a taj izvor ne presušuje — samo menja ukus.
Izvor: Biznis.rs, 2. novembar 2026.
💬 0 komentara